出售房产 —— 资本利得预扣税须知
出售澳大利亚房产时需要了解的信息。
背景
除非卖方符合以下任一条件，否则所有澳大利亚房产交易均适用外国居民资本利得预扣税（FRCGW）：
- 是澳大利亚税务居民，并持有有效的清税证明；
- 是外国税务居民，并持有降低预扣税金额的调整通知 。
对于卖方，适用FRCGW的房产类型包括：
- 自住房
- 住宅、投资或商业房产
- 空地，或
- 建筑物。
卖方可包括：
- 个人
- 遗产
- 实体，如信托、公司或养老金基金。
房产出售预扣税比例是多少？
对于2025年1月1日起签署的合同，FRCGW预扣税比例为房产价值的15%。
符合条件的外国居民可申请预扣税调整通知 ，降低预扣税金额。
卖方须知
卖方需要采取的措施取决于其身份是否为澳大利亚税务居民或外国税务居民。
如需判断税务居民身份，请访问：ato.gov.au/residency。
澳大利亚居民
澳大利亚居民必须持有由澳大利亚税务局（ATO）签发的有效清税证明，并在交割前或交割当日提供给买方。 如果未能提供清税证明，买方必须从房产售价中扣留15%并缴交至ATO。
请在有出售意向时尽早办理清税证明，审批时间可长达28天 。 清税证明免费，自签发之日起12个月内有效。 若最终房产未出售，则无需使用清税证明。
每位在产权证书上列名的卖方都必须 持有各自的清税证明。 申请将分别审理，因此各位卖方可能在不同时间收到清税证明。
若未能及时提供清税证明，且发生了金额预扣，则需在签订买卖合同时所属的纳税年度内提交个人税务申报，申请该笔金额的退还。 即使全年收入未超过免税门槛，也需提交个人税务申报。 若无任何税务欠款且该房产交易不产生资本利得税（CGT），预扣金额将全额退还。
请访问 ato.gov.au/clearancecertificate ，查看申请表和详细信息。
外国居民
根据具体税务情况，外国居民可申请预扣税调整通知 ，将预扣税率下调至0% 至 14.99%之间。
若认为自身情况符合预扣税调整通知的条件，则应在签订房产买卖合同时立即提出申请， 并随附合同副本及产权证明文件。 审批时间长达为28天 。
若卖方未持有预扣税调整通知，买方则必须从销售价格中预扣15%，并缴交至ATO。
如已被预扣税款，则可提交个人税务申报，申请退税。 必须是在签署买卖合同所属纳税年度内提交个人税务申报。 若无任何税务欠款，且房产出售不产生资本利得税（CGT）缴纳义务，则预扣金额将全额退还。
请访问 ato.gov.au/variation，查看申请方式及详细说明。
更多信息与案例，请访问：ato.gov.au/FRCGW。
购买房产 —— 资本利得预扣税须知
购买澳大利亚房产时需要了解的信息。
背景
除非卖方属于以下两种情形之一，否则外国居民资本利得预扣税（FRCGW）适用于所有澳大利亚房产交易：
- 是澳大利亚税务居民，并持有有效的清税证明；
- 是外国税务居民，并持有降低预扣税金额的调整通知 。
对于买方，适用FRCGW的房产类型包括：
- 自住房
- 住宅、投资或商业房产
- 空地，或
- 建筑物。
房产交易应预扣多少税款？
对于2025年1月1日或之后签署的合同，FRCGW 的预扣比例为房产价值的15%。
买方须知
购买澳大利亚房产时，可能要从房产售价中预扣部分金额并上缴澳大利亚税务局（ATO）。 预扣金额取决于卖方在交割前或交割当日是否向买方提供了以下任一文件：
- 清税证明 ：无需从售价中扣除任何金额。 每位卖方必须分别提供各自的清税证明。
- 预扣税调整通知 ：需按照通知中注明的金额进行预扣。 金额可能为房产售价的 0% 至 14.99%。
请确保清税证明或调整通知上的姓名或实体名称与房产所有权证书上的登记名称完全一致。 详情请见：ato.gov.au/clearancecertificatenames
如需预扣款项，买方应填写并提交Foreign resident capital gains withholding purchaser payment notification （外国居民资本利得预扣税买方付款通知表） ， 通知ATO。
请务必在房产交割日或之前完成表格填写和提交。 提交表格后，ATO 将提供付款参考编号（PRN）。付款时必须使用该编号，以确保款项准确入账并及时处理。
如果已从房产销售中预扣了税款，则必须将该金额支付给ATO。
结算时，请将付款确认单副本提供给卖方，供其申报纳税使用。
未在结算日或之前完成FRCGW预扣并付款的买方，可能面临罚款等处罚。
详细信息与操作指南，请访问： ato.gov.au/FRCGWpayment。
更多说明与案例，请访问： ato.gov.au/FRCGW。